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8月21日，也就是昨天，最新公布的中国贷款市场报价利率（LPR）让不少买房人不淡定了，因为这次调整中的1年期LPR下调了10个基点，而5年期以上LPR维持不变，这与贷款人的预期并不相符，换句话说，调整后每个月的房贷并没有减少，事实真的如此吗？5年期以上LPR没降，传递出怎样的信号？

我们国家的房贷利率通常是在5年期以上LPR的基础上加点形成的，因此，5年期以上LPR也被称为房贷利率的“锚”，在市场普遍预期降息、从而降低购房成本的背景下，为何8月的房贷利率“按兵不动”呢？在我看来，这与此前传出的存量房贷利率下调关系密切。就在8月LPR公布的前一天，8月20日，央行、金融监管总局和中国证监会联合发布了优化房地产信贷政策的相关信息，其中提到要规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品的价格关系。

怎么理解？今年以来，国内新增贷款与存量贷款之间的利差在加大，比如主要城市的首套房贷利率最低已经降至3.6%，但是存量的首套房贷利率基本在5%以上，其中部分城市甚至超过6%，这也正是8月份5年期以上LPR没降的原因之一，这可以为存量房贷利率下调的加快落地预留空间。

其次，当前的房贷利率水平已经接近历史最低点，继续大幅走低的空间也不大，而且可以看到，即便今年以来房贷利率持续下探，但是对于房地产市场销售的刺激作用有限，单靠降息来解决楼市问题，恐怕力不从心。有市场人士认为，当下房地产市场遇到的是结构性、周期性与预期性的叠加矛盾，需要多管齐下，从根本上改变现有楼市政策对市场的“束缚”，因此这次5年期以上LPR没降可能是在“憋大招”呢。

有意思的是，国内房贷利率持续下探的同时，大洋彼岸的美国30年期房贷利率却创下了21年来的新高。据新华社报道，截至8月17日的一周之内，美国30年期固定利率房贷平均为7.09%，连续四周攀升，达到21年来的最高水平，进一步加剧了购房者的压力。而就在两年前的2021年，这一利率仅为2.86%。房贷利率走高意味着购房者每个月要多还几百乃至上千美元的房贷，这对于本身购房意愿就不高的美国人来说，出手欲望将近一步降低。